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Foire Aux Questions

Le crédit hypothécaire est un crédit ayant pour objet le financement de l'acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, consenti à un consommateur et qui est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

ce crédit est destiné au financement de :

  • l'acquisition d'un terrain ou d'une habitation principalement en Belgique
  • l'acquisition d'un droit immobilier réel (usufruit, droit de superficie, emphythéose,..)
  • la construction ou la transformation d'une habitation
  • la conservation d'un patrimoine immobilié hérité (droits de successions)

Il est de notoriété publique que les banques sont devenues frileuses et octroyent difficilement les crédits demandés. c'est pourquoi il est important de bien constituer son dossier de crédit. Pour cela nous vous invitons à prendre contact avec nous afin d'en discuter.

Afin de constituer un dossier de crédit complet, il est recommandé de fournir les documents suivants :

  • copie recto/verso de la carte d'identité
  • Preuve d'adresse
  • Preuve des revenus : Fiches de salaire des trois derniers mois, contrat de bail et extraits de compte des 6 derniers mois pour les revenus locatifs, 3 derniers avertissement extrait de rôle pour les indépendants
  • Offre/compromis de vente
  • Expertises 
  • Copie des contrats de crédits en cours (Acte de crédit, tableaux d'amortissement, etc)
  • Extrait de compte (preuve des fonds propres)
  • Autres :  C.V, contrats d'assurances, contrat d'épargne, titre de propriété, etc.

Une fois ces documents en notre possession, nous serons à même d'analyser votre demande et de vous proposer un contrat adapté à vos besoins.

Le taux annuel effectif global (ou TAEG) intègre les intérêts et tous les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, liés à un crédit. Il comprend aussi les primes des assurances dont la souscription a été exigée par le prêteur. Reflétant le coût total des crédits à la consommation, ce taux permet de les comparer entre eux. Des règles spécifiques s’appliquent pour le TAEG du crédit renouvelable, qui est révisable.

C'est la formule la plus rencontrée sur le marché du crédit. Vous payez une même mensualité pendant la durée de votre crédit. Cette mensualité est composée d’intérêts et de capital.

L’amortissement constant de capital est une formule plus rare dont la charge est plus lourde au départ mais dont le coût total est moins onéreux pour le consommateur. Vous avez une charge mensuelle de capital identique et une charge en intérêt dégressive. Donc votre mensualité est dégressive dès la deuxième mensualité.

La formule "Terme fixe" ou "Crédit bullet" vous permet de payer mensuellement une charge faible qui est composée seulement d'intérêt et de rembourser le capital en une seule fois au terme du crédit.

Cette formule permet de démarrer votre prêt hypothécaire avec une charge légère au départ qui croît de mois en mois. Elle permet éventuellement d’assumer en parallèle la charge d’un prêt à tempérament ou un financement.

Cette formule est donc moins coûteuse que les autres car le remboursement du capital se fait plus rapidement. la mensualité est donc plus élevée au départ et diminue progressivement.

Vous avez le choix entre 2 types d'intérêts :

  • à taux fixe : ce taux, établi à la souscription du crédit, sera d’application pendant toute la durée de votre crédit. Un taux fixe peut être un choix raisonnable quand les taux sont bas : il vous offre une sécurité importante car vous connaissez à l'avance le montant de vos mensualités pour toute la durée du crédit ;
  • à taux variable : le taux de base fixé à la souscription du crédit est adapté, aux échéances prévues contractuellement, en fonction de l’évolution d'un indice de référence lié à l'évolution des taux d'intérêt du marché. Choisir un taux variable est plus risqué mais peut s'avérer un choix gagnant car ces taux sont plus avantageux en début de remboursement. Il pourra ensuite être adapté, en fonction de la formule que vous avez retenue, plusieurs fois sur la durée de votre emprunt (tous les ans, tous les 5 ans…). Les mensualités peuvent donc augmenter ou diminuer.
  Taux fixe Taux variable
Avantages Quand les taux sont bas, le taux fixe peut représenter un bon choix financier puisqu’en cas de hausse des taux d’intérêt, votre crédit hypothécaire n’est pas affecté. Les crédits à taux variable bénéficient d’un taux d’intérêt plus avantageux en début de remboursement que les crédits à taux fixe. En cas de baisse des taux, vous allégez les intérêts que vous payez sur votre crédit. C’est la raison pour laquelle cette formule est surtout choisie quand les taux sont élevés, avec l’espoir de les voir baisser pendant le remboursement de votre crédit.
La loi prévoit que le taux variable doit pouvoir varier tant à la hausse qu’à la baisse. Par ailleurs, il peut au maximum doubler. Exemple : un taux de 4% sera limité jusqu'à 8%. A la baisse, il pourra descendre jusqu’à 0%.

Certaines entreprises proposent des taux variables avec un cap. Un cap est un taux maximum différent de la règle générale. Par ex un cap +2, signifie que pour un taux de 4 %, le taux maximum qui pourrait être appliqué à la hausse lors d’une variation est de 6 %.
Inconvénients Si vous avez souscrit un taux fixe alors que les taux étaient élevés, vous serez bloqués avec ce taux élevé pendant toute la durée du crédit, alors même que les taux du marché seraient en baisse. Vos mensualités seront dès lors plus élevées que si vous pouviez profiter de la baisse des taux.

Si les taux d’intérêt montent sur le marché, cela aura des conséquences sur votre crédit aux échéances de révision du taux prévues dans votre contrat, selon certaines limites prévues par la loi. Vous devrez donc rembourser des mensualités plus importantes.

 

Nos conseils :

  • Préférez un crédit à taux fixe quand les taux d’intérêt sont bas. Vous bénéficierez d’un taux avantageux pendant toute la durée de votre emprunt.
  • Vous opterez plutôt pour un crédit à taux variable lorsque les taux sont élevés. Evaluez avec votre banque l'intérêt d'un système avec un "cap" qui limite la hausse possible du taux de votre crédit.

La variabilité à la hausse et à la baisse est plafonnée. Par exemple le cap est de 2% cela signifie que le taux de base ne pourra pas être majoré de plus de 2% sur toute la durée du crédit.

Afin de calculer les frais d'acte de crédit, nous vous invitions à nous contacter dans les meilleurs 

Ce calcul donne une estimation globale des frais d’un acte de crédit « isolé ». Si votre crédit est lié à un achat, certaines formalités ou certains documents déjà payés pour l’acte d’achat ne devront plus l’être pour l’acte de crédit. Cela pourrait entraîner une diminution du montant total des frais. Contactez votre notaire pour plus de précisions.

Vous pouvez également cliquer ici pour effectuer un premier calcul

Lors de l'achat d'une habitation modeste en wallonie, il est possible de bénéficier d'un taux réduits de droits d'enregistrement de 6% sur 161.438,42€ si l'immeuble se trouve dans une zone de pression immobilière et sur 151.348,51€ dans les autres cas. Il faut en outre, comme en Flandre, répondre à certaines conditions, notamment :

  1. Les acquéreurs doivent être des personnes physiques;
  2. Il faut une acquisition en propriété totalité du bien;
  3. Le revenu cadastral (non indexé) du bien acquis ne doit pas dépasser :
    • 323€ pour un terrain
    • 745€ si vous n'avez pas plus de 2 enfants à charge

Consultez votre notaire pour connaître toutes les conditions légales et obtenir un calcul détaillé des droits d'enregistrement.

Calculez vos frais d'acte d'achat en cliquant ici

 

Lors de l'achat d'une habitation modeste en Flandre, il est possible de bénéficier d'un taux réduits de droits d'enregistrement de 5%. Il faut cependant répondre à certaines conditions, notamment :

  1. Les acquéreurs doivent être des personnes physiques;
  2. Il faut une acquisition en propriété totalité du bien;
  3. Le revenu cadastral (non indexé) du bien acquis ne doit pas dépasser :
    • 323€ pour un terrain
    • 745€ si vous n'avez pas plus de 2 enfants à charge.

En cas d'achat d'un bien immobilier, la première tranche de 15.000 euros est libérées des droits d'enregistrements (= Abattement). Cela veut dire que vous ne payez pas d'impôts sur la première partie du montant du prix.

La Flandre a ajouté une deuxième réduction pour tout achat immobilier pour habitation personnelle liée à un crédit hypothécaire c'est une réduction correspondant à un abattement de 25.000 € sur le prix d'acquisition. Si vous cumulez la réduction pour habitation modeste l'abattement passe à 35.000 €. Cela signifie une réduction de 2.500 € si les frais d'achat sont de 10 % pour l'achat immobilier personnel et 1.750 € si les frais d'achat sont de 5 % .

ATTENTION : la loi change en 2018 : les droits d'enregistrement passeront à 7% pour toute première acquisition. 

Consultez votre notaire pour connaître toutes les conditions légales et obtenir un calcul détaillé des droits d'enregistrement.

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Les droits d'enregistrement à Bruxelles s'élèvent à 12,5% du prix d'achat du bien.

En cas d'achat d'un premier bien immobilier, la première tranche de 175000€ est libérée des droits d'enregistrement. Cela veut dire que vous ne payez pas d'impôt sur cette première partie du montant du prix.

la réduction est donc de 21875€ à Bruxelles (19 communes).

Consultez votre notaire pour connaître toutes les conditions légales et obtenir un calcul détaillé des droits d'enregistrement.

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Un crédit à la consommation est un crédit accordé à un consommateur, c’est-à-dire une personne physique qui vit de manière habituelle en Belgique, qui agit principalement dans un but privé et qui utilise le crédit pour acheter un bien meuble (par exemple une voiture, une télévision,…), un service (par exemple l’organisation d’un mariage) ou, d’une manière plus générale, pour financer des besoins privés (par exemple payer des taxes).

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier du bonus logement :

  • cette habitation doit être unique et propre. Pas question donc d'en bénéficier pour acheter une résidence secondaire ou une habitation destinée à la location (en Région Flamande, depuis le 1er janvier 2016, les résidents peuvent bénéficier d’un bonus logement pour l’achat d’une seconde résidence, une troisième, une quatrième, …) ; 
  • le crédit doit porter sur l'achat, la construction ou la rénovation d'une habitation ;
  • la durée du crédit doit être au minimum de 10 ans ; 
  • et, le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire.

Si toutes ces conditions sont remplies, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt pour les intérêts et l'amortissement du capital de votre emprunt hypothécaire, ainsi que pour la prime d'assurance-vie qui sert exclusivement à la garantie de votre emprunt hypothécaire.

Pour les personnes ayant conclu un emprunt hypothécaire avant le 1er janvier 2015, le montant maximum par personne qui peut être pris en compte pour une réduction d’impôt est de :

  • 2.280 euros ; 
  • ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire ;
  • vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge (au 1er janvier suivant la signature de votre emprunt). 

Concrètement, en considérant ce plafond maximum de 3.120 euros par personne (6.240 euros pour un couple marié ou des cohabitants légaux) et une imposition à un taux de plus ou moins 50 % (taxe communale incluse), l'économie d'impôt est de 1.560 euros par an (3.120 euros pour un couple).

Ces conditions restent inchangées pour les personnes ayant conclu un emprunt hypothécaire avant le 1er janvier 2015.  

Pour un emprunt hypothécaire conclu après le 1er janvier 2015, l’avantage fiscal dépend de la Région où vous habitez (où se situe l’habitation pour laquelle vous avez contracté un crédit hypothécaire).

Depuis le 1er janvier 2015, le bonus logement n’est plus une déduction fiscale mais bien une réduction sur le montant total d’impôts payés (une réduction d’impôt).

Pour la Région Flamande :

L’avantage fiscal consiste d’une réduction d’impôt de 40% (majoré des taxes communales) sur les montants suivants :

  • le montant de base est de 1520 euros ; 
  • ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire;
  • vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge (au 1er janvier suivant la signature de votre emprunt.

Pour la Région Wallonne et la Région Bruxelles-Capitale :

L’avantage fiscal consiste d’une réduction d’impôt de 40% (Région Wallonne) ou de 45% (Région Bruxelles-Capitale) sur les montants suivants :

  • Un montant de base de 2.290 euros ; 
  • ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire ;
  • vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge (au 1er janvier suivant la signature de votre emprunt). 

Les montants de la réduction sont majorés des taxes communales.

Pour les emprunts hypothécaires conclus depuis le 1er janvier 2016 en Région flamande, il est question d’un bonus logement « intégré ». Le champ d’action du bonus logement est étendu à toutes acquisitions d’habitations et pas uniquement l’habitation propre et unique. La condition de l’habitation « unique » est donc tombée. Pour plus d’informations n’hésitez pas à consulter le site de la Région Flamande.

Pour la Région Bruxelles-Capitale les conditions d’application en 2015 (voir ci-dessus) restent inchangées en 2016. C’est ce que nous ont précisé les autorités compétentes. Celles-ci nous ont confirmé que le système du bonus logement sera supprimé pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2017. Les droits d’enregistrement seront alors diminués. Dès que les textes officiels seront publiés, nous ne manquerons pas d’adapter les informations disponibles et de vous en avertir via notre lettre d’information. 

Pour la Région Wallonne, la situation devrait évoluer dans les semaines qui viennent avec l’adoption d’un chèque habitat. Pour plus d’informations sur le chèque habitat dans sa forme prévue actuellement n’hésitez pas à consulter le site de la Région Wallonne.

http://www.wallonie.be/fr/actualites/cheque-habitat-le-nouvel-avantage-fiscal-lie-au-logement

Que vous procédiez au refinancement ou à la révision du taux de votre crédit hypothécaire auprès de votre banque actuelle ou auprès d’une autre banque, vous conservez les avantages liés à votre emprunt hypothécaire d’origine.

 C’est la date de l’acte authentique de votre emprunt hypothécaire d’origine qui est déterminant pour définir le régime du bonus logement auquel vous avez droit.

Afin d'éviter de payer les frais liés à une hypothèque, vous pouvez proposer au prêteur un mandat hypothécaire. Le mandat hypothécaire lui permettra de prendre hypothèque dès qu'il le juge utile, sans votre intervention.

Tant que le prêteur ne prends pas hypothèque, vous n'avez donc pas de frais d'hypothèque. Vous faites dès lors l'économie de ces frais. Mais attention : pour jouir des avantages fiscaux, il est actuellement prévu que le prêt doit être garanti par une hypothèque. Dès lors, un prêt garanti par un mandat hypothécaire ne peut pas jouir des avantages fiscaux. De ce fait, le prêt garanti par un mandat hypothécaire ne sera le plus souvent utilisé pour financer l'achat d'un bien que si toutes les possibilités fiscales ont été épuisées. C'est ainsi qu'il sera par exemple utilisé pour l'acquisition d'une seconde résidence.

La mainlevée est un acte notarié, et le notaire devra demander aux représentants de l'institution financière de signer cet acte en sa présence. Il remettra une copie de l'acte au bureau des hypothèques qui se chargera de la radiation.
Cet acte entraînera la débition de frais. Bien sûr, l'État percevra un droit d'enregistrement. Il faudra y ajouter les frais de radiation dus au bureau des hypothèques et l'honoraire notarié. Ces frais dépendent du montant de l'hypothèque.

En pratique, la mainlevée d'une hypothèque ne sera indispensable que si le propriétaire d'un immeuble le vend, ou s'il désire à nouveau hypothéquer son immeuble. Dans les autres cas, il peut paisiblement attendre l'expiration du délai de 30 ans, et l'hypothèque disparaîtra automatiquement, sans aucun frais.